近年来，随着杭城房市的火爆，房地产市场出现种种纠纷，其中，仲裁因其方便、快捷、公正成为人们解决此类纠纷的首选。仅2003年杭州仲裁委员会受理的320件案件中，就有184件涉及商品房买卖合同纠纷，占到总量的60％。为此，我们根据杭州仲裁委裁决的房地产纠纷案件，透析杭州房市普遍存在的四大法律疑问，给正在买房的你提供借鉴，告诉你该如何面对纠纷。
　　法律疑问一：逾期交付违约金怎么算
　　案例：2001年3月10日，葛某购买了杭州某房产公司建造的位于杭州凤起路的商品房，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定，交房期限为2001年4月30日，同时约定如因开发公司的过失造成申请人不能在双方实际交接之日起270天内取得房地产权属证书，申请人有权提出退房，开发公司须在申请人提出退房之日起30天内将申请人已付款退还给申请人，并按已付款的1％赔偿损失。2001年4月30日房产公司如约交房，但房产证至今都没有拿到。于是，葛某向杭州仲裁委员会提出仲裁申请，要求房产公司立即向房地产产权登记机关报送办理产权证所需的相关材料，并承担逾期办理产权证的违约金。
　　发案比例：今年1到6月份，杭州仲裁委员会共受理商品房买卖合同纠纷323件，其中涉及逾期办证或至今不能办证的案件最多，有297件，占总数的92％。对此，消费者应格外注意。
　　法律对策：合同约定了买方提出退房情形下的违约责任，而未约定买方不退房情形下的违约责任及违约金的计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房产公司除履行办理产权证的义务外，还要按总房价每日万分之二点一的标准向葛业主支付逾期办证的违约金。
　　法律疑问二：面积扩大差额房价怎么补
　　案例：2000年12月18日，陈某购买了浙江华盛房地产开发公司开发的星洲花园的营业用房，建筑面积有47．48平方米。合同约定实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±0．3％（包括±0．3％）时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±5％（包括±5％）时，购房人有权提出退房，房产商须在购房人提出退房要求之日起30天内退还购房款，并按同期银行利率付给利息。但房子交付时，陈某被告知营业房的面积有54．02平方米，要补交房款差价。为此，陈某向杭州仲裁委员会提出仲裁申请，要求超过面积的房价由房产公司承担。
　　发案比例：房产交付后的实际面积和合同面积有差异的案件相对要少一些。今年上半年，杭州仲裁委只受理了20件，占总量的6％。
　　法律对策：对于面积差异的问题，最高人民法院的司法解释作了专门规定，实际面积与暂测面积的差别超过暂测面积的±0．3％（包括±0．3％）而不超过±5％（不包括±5％）时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，超过±5％（包括±5％）时，超过部分由房产公司承担。最终仲裁庭裁决由房产公司承担实际面积超过暂测面积的±5％部分的房价款，房产所有权归陈某。
　　法律疑问三：少了中心花园找谁赔
　　案例：项某以70多万元的总价购买了三华园的一套住房。当时，房地产公司在发布的广告和自行制作的楼书中都明确承诺“有近6000平方米的中心花园”。但房屋交付后，项某发现，实际交付的中心花园缩水为1300多平方米，不到广告承诺的6000平方米的四分之一。项某认为房产公司之前承诺的“该楼盘有近6000平方米的中心花园”未经政府规划部门批准同意而且实际上也不存在，这种行为已构成欺诈。为此，项某向杭州仲裁委员会提出仲裁申请，要求房产公司酌情赔偿因不能提供近6000平方米中心花园导致的损失14163元。
    对此，房产公司辩称，商品房销售广告构成要约必须同时具备两个条件：一是商品房开发范围内的房屋所作的说明和允诺具体确定；二是对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。商品房销售广告中“近6000平方米中心花园”的表述，显而易见是不确定的。关于该楼盘有近6000平方米的中心花园的广告宣传对合同的订立和房屋价格的确定也无重大影响。因此，房产商所做的商品房销售广告的内容并不构成要约。
　　发案比例：人们在选择楼盘时，除了房产的质量外，最关注的就是配套设施和小区的环境了。因此，房产商在做相关广告宣传时应当符合实际情况，不得任意夸大，也不得虚构事实，因为广告的内容可能成为合同的一部分。但在实际中，中心花园缩水、非进口电梯、侵占了公共面积、没有中央空调等问题却屡屡发生。从杭州仲裁委今年上半年的案例来看，实际配套与约定不符的案件只有16件，所占的比例并不大，但也足够引起消费者的注意，对房产商的广告要慎之又慎。
　　法律对策：房产商在报刊及售楼广告中对其开发的三华园有近6000平方米花园的宣传是具体和明确的，对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有着重大影响，符合要约成立的条件。虽然未在商品房买卖合同中体现该内容，但仍可视为合同的内容。房产公司未能按要约的内容履行自己的义务，应根据业主项某的实际损失酌情承担违约责任。最后，杭州仲裁委裁决房产公司因没有按承诺提供6000平方米中心花园支付业主项某的损失14163元。
　　法律疑问四：商住不是既能办公又能居住
　　案例：1999年，许某与一房产公司签订《商品房购销合同》，约定购买文三路一大厦的房屋，房屋的用途为“商住”。但后来许某在办理房产证时，却得知该房只能办出“住宅”的产权证，而非“商住”。许某认为交付的房屋用途与合同约定的不符。在许某看来，所谓的“商住”，就是该房既可办公，又可居住，而“住宅”仅仅适用于居住。当初许某买下这套房时目的正是用作办公楼。由于此时相同地段的办公用房价格大幅上涨，如另购买办公用房，每平方米至少损失1500元，为此许某认为，这笔损失是因房产公司交付的房屋用途没有按合同约定而导致，因此涨价损失应由房产公司全额赔偿。
　　发案比例：今年上半年，杭州仲裁委受理的房屋用途、使用年限与合同不符的案件有20件，占总量的6％。在买房时，不要过分相信房产公司的广告和售楼小姐的宣传，多了解些政策对你肯定没坏处。
　　法律对策：商品房的用途与其所附着的土地使用用途是相一致的，分为住宅用房和营业用房，其用途的解释并不具有随意性。本案例中，房屋用途根据土地使用权证记载和土地使用年限均可确定其为住宅。而所谓的商住楼是指“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非许某认为的“既可办公，又可居住”。因此，消费者在购房是要了解相关政策和概念，不要想当然，也不要被售楼小姐的宣传所诱惑。